Pas EPV alleen bij nieuwbouw toe

Een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) heffen? Woningcorporaties aarzelen nog vaak. Of te kiezen voor zonnepanelen in rekening brengen via verhoging van de servicekosten? Mag dat? Begin juni gaf de Huurcommissie eindelijk duidelijkheid: ja, dat mag! Een mooie stimulans voor woningcorporaties die willen verduurzamen. Mijn advies: pas de EPV nu eerst toe bij nieuwbouw.

door Marco de Boer

Het zijn met name de garanties die de verhuurder moet verstrekken die op dit moment de rem zetten op de EPV. De huurder moet weten wat de energieprestatie van het huis én van de installaties zal zijn. Oftewel: wordt het gebouwgebonden en het gebruikersgebonden energieverbruik ook echt geleverd? Wat is de energieopbrengst van de installaties?

Vergoedingen en afkoopsommen

Die garanties maken de EPV ingewikkeld. De installaties die het waar moeten maken, gebruiken nog relatief nieuwe technieken. De woningcorporaties willen hiervoor niet instaan en leggen de verantwoordelijkheid daarom bij de leverancier neer. Om zich in te dekken, berekent hij voor die garanties een vergoeding door aan de woningcorporatie. Die kosten drukken stevig op de business case. En hoe lang loopt het contract dan? Stel dat een woningcorporatie na vijf of tien jaar van de overeenkomst af wil, bijvoorbeeld omdat nieuwe zonnepanelen veel efficiënter blijken te zijn…

Privacywetgeving

Ook de privacywetgeving speelt een rol bij het EPV-vraagstuk. Het monitoren van woningen (nodig om aan te tonen dat de garanties zijn behaald) levert namelijk privacygevoelige informatie op. Die gegevens moeten worden beschermd. De waarborging ervan moet worden vastgelegd in een Bewerkersovereenkomst, waarmee ook de huurder moet instemmen.

Bestaande woningen

Hoewel de EPV ooit bedoeld was als stimulans om bestaande woningen tot  Nul op de Meter (NOM) te laten renoveren, zien wij dit nu amper gebeuren. De woning moet dan aan hoge technische eisen voldoen en dat kost veel geld (gemiddeld € 100.000). Met een EPV krijgt een woningcorporatie dat meestal niet gedekt.
Bovendien ligt er een grotere opgave voor woningcorporaties:

  • nieuwe woningen bouwen om wachtlijsten weg te werken
  • het totale woningbezit  naar gemiddeld energielabel B brengen

De EPV  is zo gezien vooral interessant voor nieuwbouw. De meerkosten zijn dan beperkt (tot zo’n
€ 15.000,- ). Als woningcorporatie kunt u daarmee het beste eerst ervaring opdoen met de EPV.

Zonnepanelen in de servicekosten

Het plaatsen van zonnepanelen op bestaande woningen is bovendien – dankzij de recente aanpassing van de Huurcommissie (juni 2017) van het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en servicekosten – een goede optie voor de verduurzamingsopgave. U kunt als woningcorporatie deze kosten nu namelijk verrekenen via de servicekosten. Lange tijd was hierover onduidelijkheid. Wat zou de Huurcommissie zeggen als een huurder dit aanvocht? Het Beleidsboek biedt daarover nú duidelijk, waarmee deze verrekeningsmethode een goed alternatief kan zijn voor de EPV. Weliswaar is de vergoeding meestal  lager dan de EPV, maar meestal zijn de kosten ook veel lager: de bouwtechnische eisen liggen immers lager en de garanties spelen geen rol.

Einde salderingsregeling?

Belangrijk is wel – ongeacht de gekozen oplossing – dat de woningcorporatie de huurder informeert over de ongewisse toekomst van de huidige salderingsregeling. Het beste is nú al in het contract mee te nemen, wie de rekening vereffent als het voordeel van salderen wegvalt. Zeker als u als woningcorporatie de huurder wilt laten betalen, moet u hem hierover NU al informeren. Alleen dan kan hij een gefundeerde keuze maken en loopt u niet het risico dat u de rekening later gepresenteerd krijgt op basis van gebrekkige informatieverstrekking.

Marco de Boer is advocaat bij VBTM. Hij is onder meer gespecialiseerd in het aanbestedings-, bouw-, energie- en vastgoedrecht.

 

Gerelateerde artikelen:

 

 

Deel dit artikel op:

Reacties