Routekaart 2050 houdt te lage bedragen aan

Met de Routekaart 2050 van Aedes kunnen haar leden bepalen welke weg zij willen afleggen naar een CO2-neutrale woningvoorraad over 32 jaar. Het is een handvat. En ook niet meer dan dat. De grote diversiteit aan woningen wordt er teveel op één hoop gegooid en de bedragen die de Routekaart noemt, zijn te optimistisch voor de BENG1 en NOM oplossing. Wat overblijft voor de corporaties? Het bijna onmogelijke: decennia vooruitkijken.

door Oscar Haffmans

Wat te doen als je woningvoorraad in 2021 gemiddeld op Energielabel B moet zitten en in 2050 energieneutraal moet zijn? Investeren in woningen die eigenlijk wel een heel klein toilet hebben, gehorig zijn en een ongeschikte plattegrond kennen (zeker als je rekening houdt met de vergrijzing), maar waarmee het wel makkelijk ‘scoren’ is op CO2 neutraliteit? Wat te doen met die woningen? Afstoten? Complexen slopen en nieuwbouwen? Wanneer? Wat betekent dit financieel?

Einde levenscyclus

Met name de woningen die net na de Tweede Wereldoorlog werden gebouwd, lijken het einde van hun levenscyclus te hebben bereikt. De huizen zijn goedkoop en erg snel gebouwd om aan de woningnood een oplossing te bieden. Nu zijn ze veelal echt op. Hierin nog volop investeren lijkt zonde te zijn van het geld. Wellicht beter een paar jaar wachten en dan overgaan tot sloop/nieuwbouw. Mits dat natuurlijk financieel haalbaar is.

Blik op 2050

Elke woningcorporatie maakt momenteel die calculatie. En waren ze tot voor kort gewend zo’n 10-15 jaar vooruit te kijken, met de huidige doelstelling van de overheid, ligt het vizier veel verder in de toekomst. De kernvraag is: staat deze woning er nog in 2050? Is dat het geval, dan biedt de Routekaart 2050 vier scenario’s:

  1. Maximaal isoleren binnen de bestaande schil
  2. BENG1 (= Bijna Energie Neutraal Gebouw – oftewel extra isoleren buiten de schil)
  3. Scenario A + installaties voor het opwekken van warmte en elektra (minimaal zonnepanelen)
  4. NOM (Nul op de Meter)

BENG1 of NOM

De Routekaart 2050 noemt ook alvast bedragen, waarmee de corporaties kunnen gaan rekenen. Voor de BENG1- en NOM-variant zijn die bedragen echter te laag. Wellicht dat er wordt uitgegaan van een zekere leercurve, waardoor het op den duur goedkoper kan, maar in de huidige economie is dat wishfull thinking. Zelfs voor het laaghangende fruit – de huizen waar de ingrepen het makkelijkste zullen zijn – zijn de genoemde bedragen te laag.

Bovendien scheelt het echt als je veel, nagenoeg identieke woningen op een rij hebt, die je allemaal rechttoe rechtaan op dezelfde manier kunt aanpakken. In grote delen van Nederland – en zeker in het Noorden – komt die situatie amper voor. Daar zijn de huizen meer verspreid, de aaneengesloten blokken kleiner én kennen de huizen vele aanbouwtjes. Juist die schilaanpassingen drijven de kosten op.

Anticipeerregio

Zeker is dat met het nieuwe duurzaamheidsbeleid van de overheid er voor elke woningcorporatie verschuivingen in de planning ontstaan. De vraag rijst ook: is het wel betaalbaar? Of moet misschien de huurderstoeslag omlaag om het enigszins haalbaar te maken voor corporaties?

Alleen maar afwachten is in elk geval géén optie. Ook niet voor corporaties in potentiële krimpgebieden of anticipeerregio’s. Natuurlijk, het is maar afwachten wat de woningvraag over 30 jaar daar zal zijn. Toch kun je nu al wel aangeven dat een groot deel van de woningen geschikt moet zijn voor kleine huishoudens en dat die voorraad moet inspelen op vergrijzing en mogelijke zorg aan huis.

Daarbij opgeteld de CO2-neutrale doelstelling betekent dat een groot deel van de voorraad serieus moet worden aangepakt. Alleen door nu te schakelen, blijven deze regio’s toch aantrekkelijk. Sloop/nieuwbouw en verplaatsbare woningen zullen daarbij steeds vaker als oplossing naar voren komen.

Oscar Haffmans is partner bij Fooq

(bron foto: Aedes)

Gerelateerde artikelen

Niet elke NOM-woning is BENG-proof
NOM is geen NOM – als de klant niet wordt geholpen
Van Wijnen zet nieuw platform NOM-woningen in bij herstructurering

 

 

Deel dit artikel op:

Reacties