Welke afwegingen maak je in een SVB?

Strategisch voorraad beleid is een veel gebruikte term voor allerlei plannen die met vastgoed te maken hebben. Mijn definitie van een SVB is: de plannen die je de komende 20 tot 30 jaar voor je woningvoorraad bepaalt. Hierbij neem je de aspecten van technische staat, functionele plattegrond, verhuurbaarheid, locatie en assetmanagement mee.

Oscar Haffmans, senior projectmanager bij Fooq, beschrijft in deze blog welke afwegingen hij maakt bij de herijking van het strategisch voorraadbeleid.

 

Technische staat

Bij de technische staat beantwoord ik vooral de vragen als: Wat is de huidige staat van de woningen? En de verwachte levensduur? Wat kost het onderhoud van de complexen? In welke mate zijn de huizen geschikt voor verduurzamen? Welke maatregelen passen bij de levensduur? Oude woningen zijn vaak duur in onderhoud. Vraag je daarbij af of je daarin wilt investeren voor renovatie met verduurzamingsmaatregelen of dat sloop/nieuwbouw de beste optie is.

Functionele plattegrond

Ik zie dat in de huidige SVB’s informatie over de plattegronden van woningen veelal ontbreekt. Type woningen met het aantal kamers zijn wel opgenomen en de oppervlakten per ruimte is ook bekend. Maar niets over de toekomstbestendigheid van een plattegrond. Bijvoorbeeld in een jaren 50 woning heb je onlogische plattegronden die niet meer van deze tijd zijn. Belangrijk is je bij ieder complex af te vragen: Is de plattegrond functioneel (te maken)? Of Levensloopbestendig te krijgen? En is het verstandig te investeren in woningen met een (te) kleine plattegrond?

Verhuurbaarheid

Voor de verhuurbaarheid van de woning kijk ik altijd naar de toekomstige prijs/kwaliteitsverhouding. Zijn huurders nu en zeker ook in de toekomst bereid de huurprijs te betalen? Vergeet daarbij niet het aantal ‘scheefwoners’ in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging te betrekken.

Ook wordt de verhuurbaarheid beïnvloed door de esthetische waarde van een complex en de stedenbouwkundige setting. Bijvoorbeeld woningen van Delfts Rood of jaren 30 woningen. Die zijn historisch aantrekkelijk, blijven goed verhuurbaar en zijn daardoor beter geschikt om op te knappen.

Locatie

Vraag je ook af of de woning op een locatie staat die past bij de gewenste doelgroep? Bijvoorbeeld als je nadenkt over het levensloopbestendig maken van de plattegrond en een woningcomplex staat ver van de voorzieningen, heeft het dan zin om de woning levensbestendig te maken?

Assetmanagement

Tot slot is de financiële afweging een belangrijke pijler. Wat is de potentiële verdiencapaciteit van de woning? Wat kost het om de woning aan te pakken en wat levert het op? Welke aanpak is het meest rendabel? Welke ingrepen verdienen zich terug? En welke niet?

Samenbrengen en integraal afwegen

De onderdelen van de strategie worden integraal afgewogen en afgezet tegen de investeringsopgave. Geen onderdeel staat op zichzelf, het haakt allemaal in elkaar. Zorg daarbij dat je de ingrepen op één moment doet. Daarmee voorkom je enorme kapitaal vernietiging en natuurlijk extra overlast bij de bewoners. Zij hebben dan eenmalig een flinke ingreep, maar worden vervolgens niet om de paar jaar met de overlast door onderhoud of energiemaatregelen geconfronteerd. Vervolgens leidt de strategie voor een complex tot een fijnmazig beheerplan. Dan heb je inzichtelijke wat er met het complex gaat gebeuren en op welk moment er ingrepen gaan plaatsvinden.

Oscar Haffmans is senior projectmanager bij Fooq en specialist in verduurzaming van vastgoed. Bij verschillende corporaties organiseert hij op dit moment de herijking van het strategisch voorraadbeleid.

Gerelateerde artikelen:

Geen verduurzaming zonder goed SVB
Wat doen we met ons woningbezit?

 

Deel dit artikel op:

Reacties